Hàng tồn kho bất động sản đang…“vón cục” ra sao?

No comments

Một lượng lớn hàng tồn kho dù có tặng không cũng không ở được do ở giữa chốn đồng không mông quạnh, thiếu những điều kiện sống thiết yếu.

Tính đến thời điểm tháng 12/2016, hàng tồn kho bất động sản đã giảm mạnh. Tuy nhiên, tốc độ đã chậm lại 2/3 so với 6 tháng trước. Lương tồn kho chủ yếu là đất nền tại các dự án xa trung tâm chưa có hạ tầng đầy đủ.

Tổng quan hàng tồn kho bất động sản

Theo công bố của Cục Quản lý nhà và thị trường địa ốc, Bộ Xây dựng, tính đến tháng 12/2016, hàng tồn kho bất động sản còn khoảng 31.842 tỷ đồng. So với cùng kỳ đã giảm hơn 19.000 tỷ đồng, song nếu so với 6 tháng trước, tốc độ đã chậm lại đến 2/3 khi chỉ giảm được 5.000 tỷ đồng trong nửa năm qua.

Đây là vấn đề đã được chính cơ quan này lưu ý trong suốt nửa cuối năm 2016 khi tốc độ giảm tồn kho bất động sản đã chậm lại. Lượng tồn kho chủ yếu là đất nền tại những dự án xa khu vực trung tâm, hạ tầng chưa phát triển hoàn thiện.

Lượng tồn kho bất động sản trong các phân khúc:

Đất nền dẫn đầu với 14.325 tỷ đồng, gần 3,8 triệu m2.
Nhà thấp tầng đứng thứ hai, tồn kho khoảng 8.874 tỷ đồng với 4.064 căn.
Căn hộ chung cư tồn kho ước tính khoảng 5.859 tỷ đồng, tương đương 4.042 căn.
Đất nền thương mại khoảng 775.109m2, tương đương 2.784 tỷ đồng.

Lượng tồn kho trên thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM:

Tại Hà Nội, lượng tồn kho hiện ở mức 5.611 tỷ đồng, giảm 1.135 tỷ đồng, xấp xỉ 17% so với cùng kỳ năm trước.
Tại TP.HCM, tổng giá trị tồn kho còn khoảng 5.954 tỷ đồng, giảm khoảng 4.153 tỷ đồng, tương đương hơn 41% so với năm ngoái.

“Ế” hàng tồn kho bất động sản

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP-Invest, trong 3 năm trở lại đây, hàng tồn kho có thể xem như một “hàn thử biểu” phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản. Tốc độ giảm tồn kho chậm cho thấy thị trường đã có dấu hiệu chững lại.

Thị trường tăng nhiệt, nhiều dự án bất động sản tái khởi động hoặc được chuyển giao cho chủ đầu tư khác khiến dự án “sống trở lại”, lượng tồn kho cũng giảm theo đó. Song, khi thị trường chậm lại, khách hàng không còn “mặn mà”, số dự án còn lại không thoát khỏi tình cảnh “ế ẩm”.

Ông Hiệp đưa ra dự đoán về khả năng tồn kho bất động sản đang dần chạm đáy và sẽ tăng trở lại. Đặc biệt, trong bối cảnh rất nhiều dự án, người mua không phải để sử dụng mà để đầu cơ. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, việc bán nhà hình thành trong tương lai sẽ đóng tiền theo tiến độ.

Vì vậy, những nhà đầu cơ kiểu vậy chỉ cần đóng khoảng 30 – 50% tổng giá trị căn hộ, và sẽ cố gắng bán lại cho đối tượng khác để hưởng giá chênh. Tuy nhiên, khi nhu cầu của người mua giảm, trong khi sức ép phải đóng tiếp tiền, sẽ khiến nhà đầu cơ có khả năng “bỏ của, chạy lấy người” khiến dự án đói vốn và từ đó “chết lâm sàng” trở lại, kéo theo tồn kho tăng lên.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đưa ra hai nguyên nhân của việc “ế” tồn kho bất động sản:

Một lượng lớn hàng tồn kho dù có tặng không cũng không ở được do ở giữa chốn đồng không mông quạnh, thiếu những điều kiện sống thiết yếu.
Nhiều dự án bất động sản thế chấp ngân hàng để vay vốn, nhưng thủ tục phát mãi tài sản khó khăn nên việc “mở khóa” cho những dự án này đi vào thị trường là thách thức rất lớn.

Ở một góc nhìn khác, Giám đốc một sàn môi giới bất động sản tại Trung Hòa, Nhân chính cho rằng, nguyên nhân khiến hàng tồn kho tăng mạnh là do sự lệch pha cung cầu và yếu kém về truyền thông.

Đa phần những dự án mới đều nằm trong phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu hiện tại của khách hàng phần lớn là nhà giá rẻ.
Nhiều dự án bất động sản còn kém trong các hoạt động truyền thông, thu hút người mua dẫn đến việc khách không đặt nhiều niềm tin vào chủ đầu tư.

“Sức cầu là hữu hạn, do đó những dự án mới ra mắt thị trường nếu không có những điểm nhấn đặc biệt, mà chỉ là những lời mời chào chung chung, như vị trí đắc địa, hoặc ăn theo hạ tầng sẽ rất khó để cạnh tranh với những dự án vốn đã có thanh khoản cao của các chủ đầu tư có thương hiệu.” – Vị giám đốc này chia sẻ thêm.